17.10.2023 • 5 min. tiempo de lectura
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El cálculo de la superficie habitable es un aspecto importante de la gestión inmobiliaria que reviste gran importancia tanto para compradores e inquilinos como para propietarios. El cálculo correcto de la superficie habitable no sólo influye en los precios de alquiler o venta, sino también en el importe del impuesto sobre bienes inmuebles. Pequeñas diferencias pueden sumar rápidamente miles de euros.
También es muy importante que los propietarios determinen correctamente la superficie habitable exacta, ya que determinadas partidas de la factura de gastos por servicios y de la asignación por vivienda dependen de la superficie habitable. La información incorrecta, aunque se especifique como tal en el registro de la propiedad o en las declaraciones de división, es una de las principales razones por las que muchas facturas de servicios son incorrectas y pueden ser impugnadas.
Por lo general, la superficie habitable se calcula de acuerdo con la Ordenanza de Superficie Habitable, a menos que se haya acordado o sea práctica común otro método de cálculo (Segunda Ordenanza de Cálculo, DIN 283, DIN 277).
Cálculo de la superficie habitable según DIN 277
La DIN 277 es una norma técnica que especifica los requisitos precisos para calcular la superficie útil de los edificios. Cuando se aplica el cálculo de la superficie habitable según la norma DIN 277, se siguen ciertas reglas y normas para determinar el tamaño exacto de la superficie habitable.
Esto incluye tener en cuenta las distintas habitaciones y zonas de la vivienda. La norma DIN 277 ofrece información detallada sobre cómo debe medirse y sumarse cada una de estas zonas para determinar la superficie habitable total.
Cálculo de la superficie habitable según la normativa sobre superficie habitable
La Ordenanza sobre superficie habitable (WoFlV) se aplica en todo el país y regula el cálculo de la superficie habitable de las viviendas. Este reglamento define determinados criterios y normas para el cálculo de la superficie habitable, incluida la forma en que deben tenerse en cuenta determinadas habitaciones.
Diferencias y similitudes:
Precisión: La norma DIN 277 suele ser más precisa y detallada que la Wohnflächenverordnung. Especifica exactamente cómo deben incluirse en el cálculo las distintas zonas y elementos.
Ámbito de aplicación: la norma DIN 277 se utiliza generalmente en el sector de la construcción y para inmuebles comerciales, mientras que el reglamento sobre superficie habitable constituye la base jurídica para la especificación de la superficie habitable en los contratos de alquiler y compraventa.
Carácter vinculante: El reglamento sobre la superficie habitable tiene carácter legal y es jurídicamente vinculante para propietarios e inquilinos. En cambio, la norma DIN 277 no es jurídicamente vinculante, pero se utiliza con frecuencia en la práctica.
En la práctica, puede haber diferencias en el cálculo de la superficie habitable cuando se aplican la norma DIN 277 y el reglamento sobre la superficie habitable.
El método utilizado para calcular la superficie habitable debe especificarse en un contrato de alquiler o de compraventa para evitar posibles malentendidos. En los litigios, a menudo se hace referencia al Reglamento sobre la superficie habitable como base.
¿Qué se considera superficie habitable?
La superficie habitable incluye, por lo general, todas las habitaciones de un piso o una casa que pueden utilizarse con fines residenciales. Esto incluye
Salas de estar: Se incluyen las salas de estar, los dormitorios, las habitaciones de los niños y las habitaciones de invitados. Estas habitaciones suelen constituir la parte principal de la superficie habitable.
Cocina: La cocina suele contabilizarse en su totalidad como parte del espacio habitable, siempre que sea utilizable y habitable. Esto incluye las cocinas equipadas y los comedores.
Cuarto de baño: El cuarto de baño también cuenta como parte de la superficie habitable. Esto se aplica a los cuartos de baño principales, los cuartos de baño de invitados y los aseos.
Pasillos y vestíbulos: En muchos casos, los pasillos y vestíbulos también se incluyen en la superficie habitable, siempre que no sean demasiado estrechos o largos.
Trasteros: Dependiendo de su tamaño y uso, los trasteros, como los armarios empotrados o las despensas, pueden contabilizarse como espacio habitable.
Balcones y terrazas: Los balcones y terrazas pueden incluirse en el espacio habitable en determinadas condiciones si están cubiertos o son calefactables. Sin embargo, esto varía según el país y el Estado federado.
¿Qué no se considera superficie habitable?
Las habitaciones o zonas que no se utilizan con fines residenciales no cuentan como superficie habitable. Estas habitaciones suelen indicarse como superficie útil en el cálculo de la superficie habitable, por ejemplo
Sótano: Por regla general, el sótano no cuenta como superficie habitable a menos que se convierta en vivienda y cumpla los requisitos pertinentes.
Buhardilla: Por regla general, el ático tampoco se contabiliza como espacio habitable a menos que se convierta en espacio habitable y cumpla la normativa sobre espacio habitable.
Cuartos técnicos y de servicio: Los cuartos como los de calderas, lavanderías o trasteros no cuentan como espacio habitable.
Garajes y aparcamientos: Los garajes y aparcamientos tampoco cuentan como superficie habitable.
Cálculo de los metros cuadrados - ¿Cómo se calculan los metros cuadrados?
La superficie se calcula conforme al artículo 3 del WohnFlV. Los metros cuadrados de una vivienda suelen calcularse midiendo la longitud y la anchura de cada una de las habitaciones o zonas y multiplicando estas medidas. He aquí un sencillo ejemplo de cálculo:
Supongamos que desea calcular los metros cuadrados de un salón rectangular.
Midala longitud y la anchura:
- Mide la longitud del salón desde una pared hasta la opuesta. Supongamos que la longitud es de 6 metros.
- A continuación, mide la anchura del salón desde otra pared hasta la opuesta. Supongamos que la anchura es de 4 metros.
Fórmula para calcular la superficie habitable:
- Multiplica la longitud (6 metros) por la anchura (4 metros) para calcular la superficie: 6 metros x 4 metros = 24 metros cuadrados.
En este ejemplo, la superficie del salón es de 24 metros cuadrados. Éste es un ejemplo sencillo de cálculo de los metros cuadrados de una superficie rectangular.
En el caso de estancias o superficies de forma irregular, puedes dividir la superficie en áreas rectangulares o cuadradas más pequeñas y sumar las superficies de estas subáreas para obtener la superficie total.
Al calcular la superficie habitable, también deben tenerse en cuenta las características especiales, como techos inclinados o zonas no accesibles.
Cálculo de la superficie habitable del balcón
En Alemania, existen normas especiales para calcular la superficie habitable de un balcón, que se establecen en el Reglamento sobre la superficie habitable (WoFlV) y determinan cómo se incluyen en la superficie habitable los balcones, las logias, los jardines de azotea y las terrazas. Para calcular la superficie habitable de un balcón hay que seguir los siguientes pasos:
Medir la superficie del balcón: Mida la superficie total del balcón en metros cuadrados.
Porcentaje de la superficie útil: Según el artículo 4 del WoFlV, la superficie útil de un balcón sólo suele añadirse a la superficie habitable a prorrata. Normalmente, sólo se tiene en cuenta como superficie habitable el 25 % de la superficie del balcón. Si las partes acuerdan otra cosa o si el método de cálculo local habitual es diferente, también puede tenerse en cuenta hasta el 50 %.
Realiceel cálculo: Multiplique la superficie de suelo medida del balcón por el porcentaje correspondiente (25 % o 50 %).
Ejemplo: Si su balcón tiene una superficie de 10 metros cuadrados y aplica la norma del 25 %, la superficie habitable que se tiene en cuenta suele ser: 10m² × 0,25 = 2,5m².
Resumiendo:
- Mide la superficie del balcón en metros cuadrados.
- Multiplica la superficie por 0,25 (o 0,5 en caso de convenio o método de cálculo local correspondiente).
- El resultado es la superficie del balcón añadida a la superficie habitable.
Cálculo de la superficie habitable con tejados inclinados
En Alemania, el cálculo de la superficie habitable bajo techos inclinados se realiza conforme a la Ordenanza sobre la Superficie Habitable (WoFlV) y está normalizado en todo el país. Deben observarse los siguientes pasos:
- Determinar las alturas de las habitaciones: Mida las alturas libres desde el suelo hasta el techo inclinado para determinar los distintos rangos de altura.
- Divida la superficie en función de la altura del local:
- - Superficies con una altura libre de al menos 2 metros: se contabilizan en su totalidad (100%) como superficie habitable.
- - Superficies con una altura libre de entre 1 y 2 metros: se incluyen la mitad (50%).
- - Superficies con una altura libre inferior a 1 metro: No se tienen en cuenta en la superficie habitable.
Estas normas se recogen en los artículos 4 nº 1 y 2 del WoFlV.
Cálculo de las superficies: Mida las superficies de los respectivos tramos de altura. Multiplique la longitud por la anchura de la habitación para determinar la superficie total de cada zona.
Cálculo de las áreas:
- Superficie ≥ 2 metros de altura: se tiene en cuenta el 100 % de la superficie.
- Superficie entre 1 y 2 metros de altura: se tiene en cuenta el 50 % de la superficie.
- Superficie < 1 metro de altura: No se computa.
Totalización de las superficies computables: Se suman las superficies contabilizadas para obtener la superficie habitable total de la habitación bajo el tejado a dos aguas.
Ejemplo: Una habitación con una superficie útil de 20 m² tiene la siguiente distribución en altura:
- 10 m² con una altura ≥ 2 metros: 10 m² × 100 % = 10 m²
- 5 m² con una altura entre 1 y 2 metros: 5 m² × 50 % = 2,5 m²
- 5 m² con una altura < 1 metro: 5 m² × 0 % = 0 m²
Superficie habitable total admisible: 10 m² 2,5 m² = 12,5 m²
Este procedimiento garantiza un cálculo correcto de la superficie habitable, teniendo en cuenta el tejado inclinado de conformidad con la Ordenanza sobre la superficie habitable.
Cálculo de la superficie habitable e impuesto sobre bienes inmuebles
El cálculo de la superficie habitable influye directamente en el importe del impuesto sobre bienes inmuebles. En Alemania, el impuesto sobre bienes inmuebles se sigue calculando actualmente sobre la base de los llamados valores normalizados, que a su vez se basan en la superficie habitable del edificio. Este método de cálculo será sustituido por el nuevo modelo a partir del 1 de enero de 2025.
En principio, cuanto mayor sea la superficie habitable, mayor será el impuesto sobre bienes inmuebles. Por lo tanto, es esencial que los propietarios encarguen el cálculo de la superficie habitable a un experto para garantizar una carga fiscal justa.
